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Un état des lieux peut être établi amiablement et contradictoirement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers qu’ils mandatent. Pour les locations qui relèvent de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il ne peut pas être établi dans ces conditions, l’article 3-2 prévoit l’intervention d’un commissaire de justice, professionnel encore couramment recherché sous le terme d’huissier.
Son intervention permet de disposer d’une description professionnelle, précise et datée de l’état du logement. Cette documentation est particulièrement utile pour comparer l’entrée et la sortie des lieux, matérialiser des dégradations ou défauts déjà présents et prévenir les désaccords sur l’état du bien.
Le régime applicable, les modalités de convocation et le prix dépendent toutefois du contexte de l’intervention. Il faut notamment distinguer le constat locatif prévu par l’article 3-2 d’une mission volontaire réalisée dans un autre cadre.
L’état des lieux par huissier décrit l’état d’un logement ou d’un local à une date donnée. Le document sert de référence pour identifier ce qui était présent à l’entrée, puis ce qui est observé à la sortie. Le cadre de l’intervention doit être précisé dès la demande : état des lieux locatif ou autre mission de constat.
Les parties peuvent établir ensemble leur état des lieux, ou mandater un tiers. Le caractère contradictoire permet à chacune de participer à la description et de faire connaître ses observations. L’état des lieux amiable est une voie normale d’établissement du document ; sa qualité dépend notamment de la précision des descriptions et des conditions dans lesquelles il est réalisé.
Il décrit l’état du logement au moment de la remise ou de la restitution des clés. Une présentation pièce par pièce, des observations compréhensibles et une description des équipements facilitent ensuite la comparaison. Lorsque les parties s’accordent sur une description précise et la signent, elles disposent d’un repère commun pour la suite de la location.
Lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi amiablement et contradictoirement, l’article 3-2 prévoit l’intervention du commissaire de justice. Celui-ci réalise des constatations matérielles et les consigne dans son procès-verbal. Ce document constitue un moyen de preuve particulièrement solide, dont la portée dépend des constatations réalisées et du cadre de la mission.
Le recours au commissaire de justice apporte notamment une méthode professionnelle de description, une datation des constatations et une distinction claire entre les faits observés et les déclarations des parties.
Que contient le procès-verbal ? Selon la mission et les règles applicables, le document peut notamment réunir :
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 précise le contenu de l’état des lieux des logements loués à usage de résidence principale. Le procès-verbal décrit matériellement l’état constaté. Il ne décide pas à lui seul si une dégradation est juridiquement imputable au bailleur ou au locataire.
Un désaccord sur la description, un refus de participer ou de signer peut empêcher l’établissement amiable et contradictoire. Pour les locations concernées, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit alors l’intervention du commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente. Le bailleur comme le locataire peut engager cette démarche.
Il est utile d’expliquer au professionnel les difficultés rencontrées et de lui transmettre les échanges disponibles. Il pourra ainsi identifier le cadre de la demande et organiser les opérations. Le recours au commissaire de justice ne constitue pas une obligation générale pour tout état des lieux : il faut distinguer cette situation d’un accord permettant aux parties de l’établir ensemble.
Une personne peut aussi solliciter un constat pour conserver une description matérielle d’un bien, selon une mission convenue, en dehors du régime précis de l’article 3-2. Il peut s’agir, par exemple, de documenter des anomalies visibles pendant l’occupation des lieux. L’objet des observations et les conditions d’accès doivent être précisés avec le professionnel.
Cette mission volontaire n’entraîne pas automatiquement l’application du tarif réglementé du constat locatif ni le partage des frais par moitié. Ses conditions doivent être vérifiées selon le contexte. Les locaux soumis à un bail commercial obéissent également à des règles distinctes.
L’intérêt du constat tient à la précision et à la traçabilité des observations réalisées. Il peut contribuer à réduire les désaccords sur l’état initial ou final du bien et fournir des éléments solides si un différend apparaît ensuite. La neutralité des constatations matérielles, leur datation et la méthode de description donnent des repères communs aux parties.
Les constatations matérielles du commissaire de justice font foi jusqu’à preuve contraire. Cette force probante ne signifie pas que le procès-verbal décide automatiquement de la responsabilité d’une partie ou du montant d’une somme éventuellement due. Pour approfondir ce point et ses limites, consultez notre page pour comprendre la valeur juridique du constat.
Avant le rendez-vous, préciser le type d’intervention, les pièces concernées et les modalités d’accès aide à préparer les opérations. Le professionnel décrit ce qu’il peut observer dans les conditions de sa mission. Signaler un équipement inaccessible ou un document manquant permet d’en tenir compte dans l’organisation de l’état des lieux.
L’état des lieux d’entrée décrit le logement lors de la remise des clés. Il permet de relever les défauts ou dégradations déjà présents, l’état des équipements, les compteurs concernés et les clés ou moyens d’accès remis. Pour le bailleur comme pour le locataire, l’objectif est de conserver une référence initiale précise.
Une trace sur un mur, un revêtement usé ou un équipement abîmé gagne à être décrit de manière localisée et compréhensible. Les observations utiles et les images, lorsqu’elles sont utilisées, complètent cette description. Conserver le document permet de retrouver ces éléments au moment de la sortie.
L’état des lieux de sortie décrit le logement lors de la restitution des clés. Sa comparaison avec l’état des lieux d’entrée aide à repérer les évolutions : éléments inchangés, usure ou détériorations observées. Il est donc utile de fournir au professionnel le document initial et les éventuelles pièces permettant de comprendre l’état antérieur.
Une différence ne suffit pas à déterminer une responsabilité : il faut notamment distinguer dégradation, usure et vétusté. Le constat documente les différences observées ; il ne décide pas à lui seul des retenues sur dépôt de garantie ou des réparations à la charge de l’une ou l’autre partie.
Lorsque l’état des lieux est établi par un commissaire de justice parce qu’il n’a pas pu être établi amiablement et contradictoirement, les parties doivent être avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Cette règle concerne le constat locatif relevant de l’article 3-2. Elle porte sur l’information du bailleur et du locataire et doit être prise en compte pour organiser le rendez-vous. Transmettre des coordonnées exactes et préciser les disponibilités souhaitées permet au professionnel de préparer les convocations et de vérifier le calendrier.
La convocation permet à chaque partie d’être informée des opérations. L’absence d’une partie régulièrement avisée n’a pas le même sens qu’une absence de convocation ou une impossibilité d’accéder aux lieux.
Une date souhaitée doit donc être confirmée en tenant compte des formalités applicables et des conditions pratiques d’intervention. Pour une mission réalisée dans un autre cadre, les modalités doivent être précisées avec le commissaire de justice.
Pour le constat locatif relevant de l’article 3-2, lorsque l’état des lieux n’a pas pu être établi amiablement et contradictoirement, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Cette répartition appartient à ce régime et suppose le respect de ses conditions, notamment des règles de convocation.
Il faut donc identifier la situation avant de présenter une part à la charge de l’autre partie. Le seul fait de demander un état des lieux par huissier ne permet pas de conclure que la moitié du coût sera automatiquement due par le bailleur ou par le locataire.
Une mission volontaire réalisée en dehors de ce régime ne doit pas être présentée comme automatiquement répartie par moitié. Son coût et sa prise en charge dépendent du cadre de la mission et des conditions convenues.
Avant de confirmer la demande, faites préciser la prestation, les frais annoncés et les modalités de règlement. Cette clarification permet de distinguer le prix de l’intervention de la question de sa répartition entre les parties.
Dans le régime de l’article 3-2, le prix du constat locatif est réglementé. Les frais de constat dépendent de la surface du logement. Le tableau présente ce poste en euros TTC ; les lettres de convocation et les frais de déplacement sont indiqués séparément.
| Surface du logement | Frais de constat locatif TTC |
|---|---|
| Jusqu’à 50 m² | 132,82 € |
| Supérieure à 50 m² et jusqu’à 150 m² | 154,74 € |
| Supérieure à 150 m² | 232,12 € |
Ce barème réglementé concerne le constat locatif établi dans les conditions de l’article 3-2. Une autre mission de constat portant sur l’état d’un bien ne relève pas nécessairement du même tarif.
La fiche officielle indique également les postes suivants : lettres de convocation, 18,06 € TTC ; frais de déplacement, 11,28 € TTC. Ces montants complètent les frais de constat du tableau et concernent le même régime. Les tarifs applicables dans les départements et régions d’outre-mer peuvent différer.
Sources : article A.444-27 du Code de commerce pour l’émolument selon la surface et Service-Public, tarifs du constat locatif pour les montants TTC et les frais complémentaires. Fiche Service-Public vérifiée le 9 mars 2026 ; barème consulté le 6 octobre 2026.
Pour une autre mission, faites préciser les honoraires, les frais et le périmètre des observations avant de confirmer l’intervention. Vous pouvez aussi comprendre les règles générales de fixation du prix d’un constat.
Pour consulter les prix et disponibilités sur HuissOnline et faciliter la préparation du rendez-vous, réunissez les informations utiles :
Précisez notamment si une tentative d’état des lieux amiable a déjà eu lieu et quelles difficultés subsistent. Le calendrier doit tenir compte des convocations lorsqu’elles sont requises. Pour connaître les étapes de la démarche, vous pouvez voir comment demander un constat.
Depuis toujours, missionner un Huissier de Justice pour un constat a toujours été une démarche complexe et pleine d’interrogations. Quel Huissier choisir ? Puis-je fixer le jour et l’heure du constat ? Quel va en être le prix? Comment comparer ? Chez HuissOnline.fr, plus de surprise ! Vous savez tout et tout de suite. Demander un constat n’aura jamais été aussi facile, et c’est 100% gratuit !